Vender una vivienda alquilada

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Situación actual

Con la situación actual del sector inmobiliario, vender una vivienda, supone un enorme esfuerzo y en muchas ocasiones, mucho tiempo. Según datos de idealista.com, el tiempo medio de permanencia de las viviendas se ha multiplicado por 33 veces en la última década, pasando de 14 días en 2004 a los 465 días actuales.

Por esta circunstancia, existen propietarios que se plantean alquilar el inmueble, mientras “aparece” un comprador que esté dispuesto a pagar el precio marcado, situación esta que en algunos casos no se va a producir, principalmente, por lo distante que se encuentran las pretensiones del vendedor, y los deseos del comprador actual.

Para el caso en que se desea transmitir una vivienda alquilada, el vendedor debe comunicar al comprador la existencia del arrendamiento y las condiciones de este, ya que el contrato de alquiler permanece vigente y el comprador sustituye al vendedor en TODOS sus derechos y deberes derivados del arrendamiento. La mención de si existen o no inquilinos en la vivienda que se transmite, es obligatoria en la escritura de compraventa.

Para todos aquellos contratos de arrendamiento firmados con anterioridad al 5 de Junio de 2013 fecha que entró en vigor la nueva Ley de Arrendamientos.

El nuevo propietario deberá respetar con carácter general el arrendamiento hasta alcanzar la quinta anualidad del mismo.

Si la duración pactada entre el anterior propietario y el arrendatario fuese superior a cinco años, el nuevo propietario solo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste hasta cumplir los cinco años, y el vendedor deberá indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta en vigor, por cada año del contrato que pase de los cinco años, y que reste para la finalización del contrato.

Para los arrendamientos firmados a partir del día 5 de Junio de 2013, se recomienda inscribir los contratos en el registro de la propiedad, para que los arrendamientos surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho. La inscripción asegura al inquilino su permanencia en la vivienda frente a diversos supuestos, por ejemplo si el inmueble se lo adjudica un banco, o el propietario desea venderlo. En estos casos, si el contrato está inscrito, el nuevo adquiriente deberá respetarlo. Si no está, el arrendatario sería desalojado en tres meses.

Derechos de tanteo y retracto de los inquilinos

En caso de vender una vivienda arrendada, se debe tener en cuenta que el inquilino tiene derecho de adquisición preferente respecto a cualquier otro comprador, lo que supone que antes de la formalización de la venta a cualquier otro comprador se le ha de informar de manera fehaciente de la intención de vender, para que en un plazo de 30 días iguale la oferta y pueda quedarse la vivienda en esas mismas condiciones. Esto es lo que se denomina derecho de tanteo.

Descarga el modelo de notificación ( Formato PDF | Formato ODT | Formato DOC )

Si no se notifica la intención de vender y la compraventa se formaliza a espaldas del inquilino, éste todavía tiene derecho de adquisición preferente a través de lo que se denomina derecho de retracto. Este derecho de retracto existe también si, aun habiéndose notificado la intención de vender, la venta se hubiese realizado en unas condiciones distintas a las notificadas. El referido derecho de retracto caducará a los 30 días naturales contados desde el siguiente a la notificación de las condiciones esenciales en que efectuó la compraventa, y que entregará el comprador al arrendatario, junto con una copia de la escritura que fuere formalizada.

¡Ojo! No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda junto con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando distintos propietarios vendan de forma conjunta la totalidad de los pisos y locales del inmueble a un mismo comprador.

Espero haberos ayudado.

15 Comentarios

  1. juan dice

    Hola, tengo una vivienda alquilada y se marcha el inquilino, quiero venderla y reinvertir lo que me den en otra vivienda igualmente para alquilar. ¿ Esta exenta en IRPF la reinversion de la venta por la compra de otra tambien para alquilar?
    Un saludo y gracias.

    1. José Julio Luque Bermúdez dice

      Juan, para que este exenta del IRPF la reinversión, ha de tratarse de tu vivienda habitual. Entiendo que en éste caso al estar destinándola al alquiler, se trata de una vivienda secundaria, por lo que no es posible la exención

      Gracias.

  2. Maria dice

    Buenas quisira saber si aqui en vzla se puede vender una casa con inquilinos osea estando alquilada. A otras personas ya q los q estan alquilados no pudieron comprarla. Y de ser asi. Q plazo de le da a los inquilinos para desocupar la casa. Espero me ayude por favor. gracias.

    1. José Julio Luque Bermúdez dice

      Hola María, sí se puede vender una casa alquilada, lo que ocurre es que según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario (inquilino), tiene el derecho de Adquisición Preferente, a no ser, que haya renunciado a este derecho en el contrato que firmó con usted en su día. Es decir, que el inquilino tiene derecho a comprar en las mismas condiciones, antes que otra persona. Por otro lado, la mayoría de los compradores desean comprar una vivienda libre de ocupantes y arrendatarios, por lo que en este caso, hay que encontrar a un comprador que no le importe que este ocupada, y desee subrogarse en el contrato de arrendamiento que usted tiene firmado actualmente. No obstante de ser así, el inquilino debe renunciar a la compra ante el notario. Espero haberle ayudado.

  3. Juan dice

    hola! una consulta, si mis inquilinos me deben años de renta que no pude cobrarles ni demandarlos por encontrarme en el extranjero por problemas de salud y ahora quiero vender el inmueble a un tercero sin otorgarle el derecho preferente a los inquilinos por incumplidos, puedo hacerlo? la razón es que ellos pueden igualar el precio de venta pero no piensan pagar los años de renta adeudados y por ello no quiero vendérselos. no quisiera que el comprador vaya a tener problemas una vez adquirido ni tampoco yo al venderlo. Gracias

    1. José Julio Luque Bermúdez dice

      Hola Juan, como usted bien apunta, los inquilinos tienen el derecho de adquisición preferente, a no ser que hayan renunciado por escrito a ello. Por otro lado, con esta situación de impago, no es fácil encontrar a un comprador que esté dispuesto a comprar su vivienda con los arrendatarios, puesto que según usted no están pagando, por lo que no le garantiza al futuro comprador rentabilidad alguna esta compra, y si problemas a futuro. Por lo tanto, en mi opinión yo valoraría la posibilidad de llegar a un acuerdo con los arrendatarios en el precio de venta, teniendo en cuenta parte de las rentas impagadas, para que se pudiese formalizar la venta. Espero haberle ayudado.

  4. Nines dice

    Yo quiero vender mi vivienda que esta alquilada y la pretendo vender con los inquilinos en mi caso se firmó una renuncia a su derecho de tanteo y retracto puedo venderla con ellos y que el nuevo propietario se subrogue a ese contrato gracias

    1. José Julio Luque Bermúdez dice

      Hola Nines, efectivamente puedes venderla. Lo que si es cierto, que al estar alquilada limitas más la venta, ya que el futuro comprador no puede hacer uso de la misma hasta el vencimiento del contrato. Por otro lado, al indicar al notario que está alquilada, deberán también los inquilinos acudir ante el notario el mismo día de la compra-venta para renunciar al derecho de adquisición preferente.

  5. vanesa dice

    Buenas tardes, la situacion es la siguiente: piso en venta con inquilinos que deben las 3 ultimas mensualidades, con contrato. El 5 de febrero se le comunica a la inquilina la intencion de vender el piso, y ella acepta que vaya un tasador y se compromete a enseñar el piso a los posibles compradores. No contesta a los wasap ya que cambio el numero de contacto y no nos lo comunicó. Cuando conseguimis contactar con ella, acepta. Ajustamos como fecha límite para dejar el piso el 31 de marzo. Se le facilitan varios teléfonos de pisos en alquiler, se le dice que la deuda adquirida quedaría zanjada y acepta. Tras conversacion telefonica de hoy, dice que ella tiene derecho a quedarse con el piso y que el proximo martes nos dice si le conceden la hipoteca.
    Tenemos obligación de venderselo a ella??
    Si fuese asi, ¿ a que precio, al mismo que al comprador inicial, o un precio nuevo, ya q cogimos una señal y si nos echamos atrás habria que darle el doble al comprador inicial?

    1. José Julio Luque Bermúdez dice

      Hola Vanesa: Abría que ver si el inquilino cuando firmó el contrato alquiler, renunció al derecho de adquisición preferente, si no renunció, tiene derecho a comprarlo antes que un tercero, por el mismo precio que se haya pactado con el tercero. Si has firmado un contrato de arras penitenciales con un tercero, y ahora no se lleva a cabo lo acordado, posiblemente tengas que devolverlas duplicadas, si el inquilino ejercita su derecho de compra. Suerte. Gracias.

  6. Martha Castro dice

    Doctor, buenas tardes. Mi consulta es la siguiente:

    Quiero vender mi vivienda que tiene locales comerciales. Actualmente se encuentra arrendada. Qué es lo primero que debo hacer para poder ponerla en venta?

    Mil gracias,

    1. José Julio Luque Bermúdez dice

      Hola Martha:
      Si quieres vender una vivienda que tienes arrendada, el inquilino tiene derecho de adquisición preferente, por lo que, si no renunció en el contrato de alquiler a este derecho, lo primero que debes es proponérselo a este por escrito, para que quede constancia. Si no desea comprarla el inquilino, tienes que tener encuenta que la persona que desee adquirirla, deberá subrogarse en el contrato de alquiler que tienes actualmente. Suerte.

  7. Inma dice

    Buenas tardes, mi situación es la siguiente: tengo contrato desde 1/2/2014, renuncié por contrato al derecho de tanteo y retracto, facilité la visita a unos interesados en comprar la casa donde vivo y al parecer la quieren comprar. La dueña me dice que no están dispuestos a firmar la compraventa hasta que nosotros dejemos la casa y me presenta un contrato de arras que la dueña ha firmado con los posibles compradores como justificante de la compraventa para que empiecen a contar los tres meses que han de pasar hasta que yo esté obligada a abandonar el inmueble pero no sé si eso es válido o se requiere un contrato de compraventa o incluso las escrituras(aunque ella me diga que no tiene porqué enseñarme las escrituras ya que ellos no están obligados a elevar el contrato a escritura pública), no sé qué hacer…no quiero impedir la compraventa pero quiero contar con el máximo tiempo posible para buscar otro inmueble que me convenga. Muchas gracias

    1. José Julio Luque Bermúdez dice

      Hola Inma:
      En principio para poder darte nuestra opinión, necesitaríamos conocer todos los términos en los que se firmó el contrato. No obstante, con la nuevas modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su «Artículo 9. Plazo mínimo.
      1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

      Es decir que, que puedes permanecer en la vivienda hasta al menos 3 años desde que firmaste el contrato, y en el caso de que la vivienda se transmita (venda), el adquiriente (comprador) debe subrogarse en el contrato que tengas pactado con el actual propietario.

      En caso de que desees desistir del contrato y no esperar a los tres años, puedes exigir una indemnización por ello.

      Te paso enlace de la Ley 4/2013 de 4 de Junio: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2013-5941

      Suerte con todo este tema.

  8. Nines dice

    Hola otra vez ahora sí que me a salido un comprador potencial para mí vivienda,la sigo teniendo alquilada pero me viene mejor vender como ya comenté una vez mis inquilinos firmaron en el contrato la renuncia al trato preferente y al tanteo y retracto,el contrato no está inscrito en el registro de la propiedad, que tiempo tengo para anunciarles la venta y en qué tiempo deben marcharse gracias

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