¡Ojo! Si estás comprando una vivienda con una carga llamada “Censo”

Si has comprado o estás intentado comprar una vivienda que está gravada con un “censo”, debes saber que el titular de ese derecho puede reclamarte un porcentaje del precio de compra. Te explico:

¿Qué es un censo enfitéutico?

El propietario de una finca vende a otra persona y se reserva el derecho de censo. Es decir, se reserva el dominio directo de la finca, por lo tanto, es el dueño directo. El que la compra la finca, es el dueño útil. Por lo que, el dueño directo (vendedor), tiene derecho al reconocimiento reiterado del censo mediante el pago de una pensión o canon anual cierto e invariable, que le pagará de forma obligada el comprador.

(Artículos 1628 a 1656 del código civil)

El canon puede hacerse efectivo en dinero o en frutos. En el censo enfitéutico el propietario vende sólo el dominio útil, reservándose el directo.

Esta figura procede de la Eda Media y consistía en una forma de explotación de la tierra, sus propietarios que normalmente eran nobles. La vendían a campesinos para que la cultivaran a cambio de un canon anual.

Ésta figura apenas se utiliza ya, aunque se llegaron a constituir censos en España hasta el siglo XIX.

No es de extrañar que algunos censos tengas más de cien años, y por eso, el comprador de un inmueble no le de importancia, y piense que está prescrito. No te confíes, porque el censo enfitéutico es indefinido y no puede seguir vigente hasta que las partes no acuerden extinguirlo.

Mi consejo, es que antes de comprar una finca que esté gravada con un censo, te informes bien para evitar sorpresas.

Te detallo algunos de los derechos que tienen las personas que se reservan este derecho:

  • Te pueden exigir una cantidad de dinero cada vez que la finca se venda. El obligado al pago es el que compra la finca, y el importe, el que se hubiese acordado cuando se estableció el censo. O en todo caso el 2% del precio de venta.
  • Pensión anual. El propietario directo puede reclamar al nuevo comprador, el pago de una pensión anual. En la mayoría de los casos, esta cantidad es simbólica, pero en otro, pueden ser cantidades importantes, así que, comprueba en el registro la cantidad de esa pensión.

Antes de comprar la vivienda, debes conocer los derechos que puede exigirte el dueño directo. Mi consejo es que canceles el censo antes de comprar, firmando unas escrituras con el “censualista” y presentándolas en el Registro, para que puedas comprar la finca sin este gravamen.

El nuevo comprador tiene derecho a cancelar el censo. No obstante, para hacerlo debe pagar al dueño directo, el capital que se haya fijado en la escritura de constitución del censo. Como generalmente se trata de inmuebles con cierta antigüedad, posiblemente no se tengan las escrituras del censo, lo mejor es solicitar una Certificación al Registro de la Propiedad.

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