¿Estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria?

Hoy revisando las noticias del sector inmobiliario, me he encontrado con un artículo del director ejecutivo de www.idealista.com Fernando Encinar, que me gustaría comentaros.  Tras más de diez años de crisis en los que día tras día, solo se leían noticias negativas sobre el sector inmobiliario, parece que el optimismo ha vuelto. Si bien no podemos hablar de “burbuja inmobiliaria” porque en algunos puntos geográficos, esté subiendo el precio ante la escasez de oferta.

Según Encinar, hay varios factores que nos llevan a pensar que no estamos ante una nueva burbuja.

  • En cuanto a los bancos, han endurecido las condiciones de acceso al crédito. Además, el número de hipotecas concedidas es mucho menor que las compraventas que se realizan. Por otro lado, la morosidad se mantiene estable.
  • En cuanto a las compraventas, el número de operaciones está todavía muy por debajo del que se alcanzó antes de la crisis. Las compraventas que se realizan actualmente, están más relacionadas con la creación de nuevos hogares y el regreso de la inmigración, que con operaciones simplemente especulativas.
  • En cuanto a los precios, es verdad que crecen, aunque lo hacen a diferentes velocidades, por lo que, no todas las zonas y productos tienen el mismo comportamiento. Esto es todo lo contrario de lo que pasó durante la burbuja.

La situación actual del mercado no es de burbuja, apunta Encinar.

Aunque nos dice, que si es posible vivir a corto medio plazo, una nueva burbuja en las grandes ciudades, aunque estará lejos del especulador, como ocurrió en 2007.

Los Ayuntamiento de esas grandes ciudades, están frenando la construcción de nuevas viviendas para los próximos años. Si a esto unimos que ha bajado un 50% el número de viviendas a la venta en los últimos 3 años, descubrimos los motivos de las actuales subidas.

Para aliviar esta situación, dice Encinar, que recomienda que se permita la construcción de obra nueva, sobre todo, donde hay un aumento de la demanda y poco stock de vivienda.

En relación con el mercado del alquiler

También se habla de una “burbuja del alquiler”, concepto este que no se podría aplicar a la situación real, ya que, una burbuja se genera cuando se compra un activo (naranjas, viviendas, coches, etc.) en base a los beneficios que se obtendrán por la posterior venta y eso no tiene cabida en el mercado del alquiler.

Una caída del precio del alquiler, no produciría daños apreciables, sólo ocurriría, que la rentabilidad de los propietarios, sería menor y eso no llegaría a afectar el sistema financiero.

Según Encinar, los responsables de la subida de los precios del alquiler son:

  • La recuperación económica, provoca que cada vez sean más las personas que desean una vivienda en alquiler y, por otro lado, el stock de alquiler es pequeño.
  • La caída del desempleo, está atrayendo a más población a las grandes ciudades.

Por lo tanto, se pude decir que el techo natural de los alquileres está en las posibilidades reales de los futuros inquilinos y no en la intervención del mercado.

Para que se normalice el precio, Encinar propone que:

  • Se incentive a los propietarios de viviendas vacías, para que las saquen al mercado, garantizándoles cobertura jurídica y legal.
  • Potenciar proyectos públicos y privados para viviendas en alquiler en suelos dotados públicos.
  • Desgravaciones fiscales.
  • Ayudas a la reforma de viviendas destinadas al alquiler.
  • Tolerancia 0 con la ocupación de inmuebles.
  • Licencias exprés para cambios de uso de otro tipo de inmuebles, como naves o locales comerciales, para que puedan ser adaptados como vivienda.

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