¿Cómo medimos una vivienda?

Medidas de una vivienda

Uno de los datos necesarios para calcular el precio de tu vivienda si has decidido venderla, es la superficie que tiene. El disponer de éste dato, ayudará a que el Análisis Comparativo de Mercado refleje el valor correcto por m2.

Normalmente la superficie de una vivienda figura en las escrituras y también en el catastro. Puede ocurrir, que se si consultas los títulos de propiedad de una casa antigua, no estén contabilizados los metros cuadrados reales, debido a la realización de obras posteriores que no se ha declarado como obra nueva, y que de ser así, se debería declarar en escritura pública otorgada ante notario para posteriormente poder inscribirla en el registro, pero éste cuestión la dejaremos para otro artículo.

Hoy trataremos de aclarar una de las dudas más comunes que nuestros clientes nos trasladan respecto a la interpretación de los datos en cuanto a tipos de superficie.

Superficie útil (metros útiles).

Técnicamente es el área del polígono exterior que delimita un espacio cubierto, descontando los elementos constructivos destinados al cerramiento. O dicho de otra forma más sencilla, es toda aquella superficie que se puede pisar dentro de la casa.

La superficie útil es de muy importante porque indica al comprador el espacio del que dispondrá para vivir.

Superficie construida (metros construidos).

Es la superficie delimitada por el perímetro exterior de los cerramientos del inmueble. En el caso que el cerramiento sea medianero con otro inmueble, sólo se tendrá en cuenta el 50% del grosor del mismo a efectos del cálculo. Es decir, en ésta superficie se incluirán TODOS los m2 que estén dentro el perímetro de la vivienda, incluyendo los tabiques, galería, conductos de ventilación, etc. En viviendas, no se considera superficie construida los espacios con una altura inferior a 1,50 metros.

Superficie construida con elementos comunes.

Es la superficie que realmente refleja el catastro, que es utilizada generalmente por los tasadores para realizar sus valoraciones. Siempre que la vivienda forme parte de una comunidad de vecinos, esta tendrá un coeficiente de participación en esos elementos comunes que viene reflejado en el catastro y en las escrituras.

Es importante tener claros estos conceptos a la hora de adquirir una vivienda para poder interpretar correctamente los datos que se facilitan.

A modo sólo orientativo para supuesto que no tengamos el dato de alguna superficie podemos estimarlo de la siguiente forma:

  • La superficie útil suele ser entre un 12% y 15% menor que la superficie construida.
  • La superficie construida con partes comunes suele ser entre un 10% y 14% mayor que la superficie construida.

Como he comentado, el resultado de estos cálculos son aproximaciones generales que pueden variar notablemente en función de la tipología edificatoria, número de viviendas y sistema constructivo utilizado, por lo que no debemos considerarlos fiables a ningún efecto, más que al meramente orientativo.

Terrazas y patios.

Según el catastro las terrazas, porches o balcones que estén cubierto computan al 50%. Por ejemplo, si tienes una terraza de 30 metros cuadrados, sólo se contarán 15 metros cuadrados a la hora de obtener la superficie utilizada por el catastro. Sin embargo si la terraza está cerrada por tres de sus cuatro paredes, computará el 100%. Este criterio se utiliza para pagar impuestos y sacar datos registrales, pero no determina la realidad del inmueble resultando confusa a la hora de hacernos una idea de la vivienda.

Para evitar confundir al futuro comprador, es recomendable, que desde el primer momento quede claro, cual es la superficie de la vivienda y cuál es la superficie de la terraza, y evitemos, sumar los metros cuadrados de terraza a la vivienda.

Como te comentábamos en un artículo anterior, la información del catastro es pública y puedes consultarla cuando lo necesites desde el ordenador, es gratis. Sólo tienes que entrar en el Portal de la Dirección General del Catastro y buscar la vivienda por su referencia catastral.

Los errores más comunes a la hora de calcular la superficie de una vivienda:

  • Confundir metros útiles con construidos. Son diferentes y varían de una vivienda a otra.
  • Incluir toda la superficie de la terraza. Las terrazas deben sumarse a la superficie útil al 50% y sólo se podrá computar al 100% si está cerrada por tres de sus cuatro paredes.
  • Que el comprador trate de valorar la vivienda en función de los metros útiles. Los tasadores valoran las viviendas según el precio del metro cuadrado construido con comunes, por lo que, si tiene el precio por metro cuadrado de una zona y quieres obtener un precio aproximado de tu casa, debes multiplicarlo por los metros construidos con comunes.
  • Meter los trasteros y garajes en la superficie. Estos datos siempre se debe detallar aparte para evitar confusiones.
  • Calcular los metros construidos a ojo. Aunque anteriormente hemos aportado unos porcentajes, no debemos caer en el error de dar por bueno ese resultado, porque no existe regla matemática que asegure obtener un dato correcto. Sólo nos será orientativo. Siempre nos deberemos atener a lo que figura en las escrituras de propiedad.

Teniendo claro las medidas reales de una vivienda, tanto si eres comprador como vendedor, no habrá malentendidos a la hora de hacer números y decidirse por la compra o venta.

Espero haberte ayudado.

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