Cláusulas nulas en los contratos de alquiler

Ante el fuerte crecimiento de la demanda de alquiler y la escasa oferta de viviendas, viene siendo habitual, que los caseros que han localizado a un inquilino, utilicen un modelo de contrato genérico que se han descargado de internet o se lo copio a un conocido.

Pues bien, OJO con esos modelos de contrato, porque pueden contener cláusulas abusivas, contrarias a la Ley de Arrendamientos Urbanos, y por lo tanto, nulas a efectos jurídicos.

 

Estas son las cláusulas nulas más comunes, que nos encontramos en los contratos de arrendamiento:

 

 

1. Permitir el acceso del casero a la vivienda arrendada.

 

Esta cláusula suele ser muy habitual, y señala que el casero puede visitar la vivienda cuando lo desee, para comprobar su estado. Pero esta cláusula se considera nula por ir contra la inviolabilidad del domicilio establecida en el artículo 18.2 de la Constitución española. Por lo tanto, el inquilino tiene el derecho de negarse a que el casero entre en la casa.

 

2. Alquiler por 11 meses.

Es frecuente también, encontrar alquiler de menos de un año (11 meses) para evitar que no se pueda aplicar la LAU, con esto se pretende, que el contrato tenga la consideración de temporal. Los caseros la incluyen con el objetivo de que el inquilino no tenga el derecho a  permanecer en la vivienda hasta 3 años que es lo que marca la LAU. Pues bien, esta situación ante una posible demanda, dará la razón al inquilino, siempre que pueda demostrar que, la vivienda que tiene alquilada, es su vivienda habitual. Eso quiere decir, que para que un contrato tenga la consideración de temporal, tiene que existir una causa que lo justifique, como puede ser, por trabajo, estudios, etc., así como, debe existir un domicilio habitual distinto al de la vivienda alquilada.

 

 

3. El inquilino está obligado a realizar las obras necesarias para conservar la vivienda.

 

Muchos caseros pretenden obligar mediante esta cláusula, que sea el inquilino el que realice las obras necesarias para conservar la vivienda. No obstante, la interpretación de las cláusulas de las obras, se debe tratar con mucho tacto, y mi consejo es que se hable con un profesional del sector para que redacte correctamente el contrato.

 

4. Negarse a la prorroga legal de contrato

Otra cláusula nula es, la de incluir que el contrato sólo durará un año, sin dar la posibilidad de la prorroga legal que marca la LAU, y en la que siempre que cumpla con sus obligaciones el inquilino, tendrá derecho a permanecer en la vivienda, hasta tres años.

 

5. Exigir que pague por adelantado la renta

El casero no puede exigirle al inquilino en el contrato,  que pague más de una mensualidad de renta por adelantado, y que de no hacerlo, eso sea motivo de desahucio.

 

6. Penalizar al inquilino por no estar un año

Detallar que el primer año es obligatorio para el inquilino, y que, además, si no lo cumple tendrá una penalización, va en contra de la LAU. La Ley dice en su artículo 11 que el inquilino, tendrá derecho a dar por finalizado el contrato pasados los seis primeros meses. La redacción de esa cláusula en los nuestros contratos de alquiler es como sigue:

 

La parte arrendataria no está autorizada a desistir con anterioridad al transcurso del plazo de seis meses de vigencia del contrato. Por lo tanto, si la parte arrendataria quisiese desistir con anterioridad al transcurso del plazo de seis meses de vigencia del contrato, la parte arrendadora podrá optar entre obligar a la parte arrendataria al cumplimiento del contrato, y por lo tanto, continuarlo hasta al menos el transcurso de seis meses de vigencia del mismo, o aceptar su resolución, en cuyo caso, podrá exigir al arrendatario una indemnización por los daños y perjuicios causados.

Una vez que hayan transcurrido seis meses de vigencia del contrato, la parte arrendataria podrá desistir del contrato, mediante un preaviso a la parte arrendadora con una antelación mínima de treinta días, indemnizando a la parte arrendadora con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Por su parte, una vez transcurrido el plazo de 1 año(s) pactado, la parte arrendataria podrá desistir con anterioridad al transcurso de la anualidad de la prórroga correspondiente, mediante un preaviso con una antelación mínima de treinta días a la parte arrendadora, sin indemnización alguna a la misma por razón del desistimiento.

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